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新加坡土地制度歷史沿革及土地房產投資攻略

關鍵詞:新加坡土地制度,新加坡產權制度,土地制度改革,新加坡土地投資,新加坡國土資源

新加坡土地概況

新加坡土地

新加坡位于北緯1°18′,東經103°51′,毗鄰馬六甲海峽南口,北隔狹窄的柔佛海峽與馬來西亞緊鄰,并在北部和西部邊境建有新柔長堤和第二通道相通。南隔新加坡海峽與印度尼西亞的民丹島和巴淡島都有輪渡聯系。新加坡的土地面積是719.1平方公里,海岸線總長200余公里,全國由新加坡島、圣約翰島、龜嶼、圣淘沙、姐妹島、炯島等六十余島嶼組成,最大的三個外島為裕廊島、德光島和烏敏島。由于填海工程形成新的陸域,將增添額外100平方公里的土地。新加坡的標準時間為UTC+8,較其地理位置時間快1小時。

提到新加坡,除了亞洲金融中心、炎熱的天氣、南洋美食,最令國外人士印象深刻的,應屬整齊一致的都市化景觀,也讓新加坡人引以為傲。

根據資料顯示,新加坡每平方公里的居住人數超過7000人,是全球前三大擁擠的國家。依據某一任新加坡重建局長指出,新加坡的土地面積,只適合8.5萬人居住,但現在新加坡的全國人口高達520萬人。

新加坡土地管理的分析

新加坡國旗

新加坡在獨立前,國有土地的數量約占國土總面積的60%左右,新加坡獨立以后,國家通過強行征用個人土地的辦法擴大了國有地產,用于國家建設,全國私人占有的土地面積已由獨立前的40%下降至20%左右。(來源:國外四國土地政策一覽

(一)突出土地管理的服務功能

新加坡土地管理職能主要是由律政部屬下的土地管理局承擔,土地規劃和土地售賣主要是由國家發展部屬下市區重建局承擔。新加坡特別強調土地管理中服務質量的持續改進,并視其為最重要的目標和核心任務之一。

(二)完善土地管理機制

新加坡是一個政府管理效率高、服務意識強的國家,土地管理的服務功能和服務意識表現尤為突出,例如通過各種內外部措施來強化和提高土地管理質量和水平等。

(三)創新土地管理舉措

1986年到2007年的二十多年中,新加坡人口增加68%,而綠化面積從原來的36%增加到47%。目前,新加坡不僅有亞洲最寬敞的居住條件,人均居住面積超過35平方米,也有世界最暢通的城市交通,在發達經濟體的大都市中,這一切都是絕無僅有的。而這一切,都是新加坡政府在土地和自然資源匱乏的壓力下不斷尋求土地最佳使用方式和實行創新的土地管理政策的努力結果。

了解更多:新加坡土地管理經驗及其啟示

新加坡節約集約用地經驗

強化政府主導,完善法律制度。

新加坡采用公有制和私有制共存的混合型土地制度,但以公有制為主,政府擁有全國9O%以上的土地。為保障節約集約用地政策的落實,新加坡建立了完善的法律制度。如征地制度,為了排除私有權對土地開發和利用的影響,私人土地所有權在新加坡不具有憲法權利,即不屬于公民的基本權利,對土地私有權的保護體現在《土地征用法》中,通過這種專門的法律實現有效的法律救濟。在土地征收中,當事人對土地征收的賠償或補償存在異議時,法院可以針對補償或賠償的方式、數額以及分配方法等作出最終裁決。在其他土地利用和管理環節,新加坡都制定了具體的法律,如《土地權屬法》、《規劃法》、《土地稅征收法》等。此外還有一些專門針對土地管理機構的法案,如《新加坡土地管理局法案》、《市區重建局法案》、《住房發展部法案》等。

宏觀層面長遠規劃,微觀層面精細管理。

新加坡土地規劃主要分為概念規劃、總體規劃、詳細規劃等,其中概念規劃是對未來4O年~5O年的展望,每1O年要檢查復核一次;總體規劃是對未來1O年~15年的展望,每隔5年就要修訂完善;對未來5年~1O年進行規劃可行性研究,納入實施計劃。政府將全國土地劃分為9OO多個小區,對每個小區的土地使用進行詳細規劃,公共配套設施、交通網絡、產業布局都有明晰的標記和詳細的預算,對容積率也有詳細的規定。按照用途,又將土地分為工業用地、空白用地、居住用地、交通用地、中央商務區用地等五種類型。從概念規劃到詳細規劃的落實,都注重土地利用與環境、經濟、社會發展的平衡。新加坡還注重將土地精細化管理與宏觀目標計劃實施緊密結合。如推行組屋政策,除少數富人購買開發商建設的房屋外,其余的中低收入人群全部居住在組屋內,既實現了"居者有其屋",又提高了土地利用效率。

土地靈活供應,重視過程管理。

新加坡產業用地供應主要是通過國有土地租賃和廠房租賃兩種方式。土地租賃期一般是3O年,期滿后可再續租3O年;廠房租賃是把裕廊鎮管理局開發的標準廠房租賃給企業,最長也只有6O年,租賃期滿后廠房無償歸裕廊鎮管理局所有。租賃期間,租金每隔幾年都要調整一次。這種靈活的供地方式,為產業升級留下了發展空間。

新加坡高度重視土地利用的過程管理。

通過建立企業退出機制,提高了產業用地的節約集約水平。首先建立了一套嚴格的審核制度,慎重選擇入駐企業,重點考察項目本身是否符合園區規劃以及與已入駐企業的關聯情況。其次,通過經濟手段對土地用途進行管制。當土地用途發生變化時,政府對增值收益征收高額發展稅,以降低土地增值的預期,防止囤地、炒地的行為。再其次,加強土地利用的績效評估,對企業每3年進行一次是否符合入園承諾指標的全面評估考核,對土地容積率、投資、增加值、企業運營業績進行綜合評價。最后,建立企業淘汰機制。對企業實行合同管理,根據土地利用績效評估情況,將達不到要求的企業清退出園區。同時,實行差別化的租金調整政策,對鼓勵類產業項目,收取較低的租金;對限制類產業項目,收取較高的租金。通過調高租金、到期不再續租等手段,引導一些不符合本國產業政策的工業項目轉移出去。

新加坡現代都市農業的啟示和建議

新加坡農場

新加坡土地與水資源非常有限,所需食品的90%均需從全世界160個國家進口,但仍然無損新加坡農業強國的形象。新加坡在利用都市農業來保障食物供應、增加農民收入、改善城市生態、提供觀光旅游等方面,具有較大的借鑒意義。新加坡都市現代農業發展有幾點值得我們思考。

1.土地稀缺的發達地區.農業發展仍然具有戰略意義

不管是花園城市國家新加坡,還是沙漠地帶的以色列,農業發展從來不是是否要發展的問題,而是如何發展的問題。農業和生物技術等領域的融合往往孕育著重大的產業機會和市場容量,一旦放棄農業就可能意味著在新商業模式、新技術領域競爭的落后。農業發展應向新加坡和以色列學習,重點以"技術輸出+體驗休閑"為主,并逐步放棄對農產品產量的追求。要因地制宜,探索差異化的都市農業發展模式,如對于城市化水平高、經濟發展快速的地區可以發展如觀光農業、生態農業、休閑農業、體驗農業等。對于一般地區則可以以生物農業、創匯農業、設施農業、精品農業為主,提升都市農業的經濟功能。而在一些傳統的農業重鎮,則可以通過現代農業技術和新物種的應用,大幅提高農業生產的產量和質量。

2.有效平衡工商資本和家庭農場

和上海一樣,新加坡人多地少,如果以農戶為單位進行經營,農業的科技含量和農產品質量難以保證。新加坡也有農場,但不是家庭農場,而是有技術含量的高科技農場。新加坡的實踐表明,集約化生產是都市現代農業高科技化、高端化、高附加值化的必然條件。當前,許多工商資本試圖進入農業生產領域,但最大的問題是無法流入土地。家庭農場的發展使得承包地流入農民手中,雖然在增加農民收入方面成效顯著,但也使得許多實力強勁的工商資本面對土地流轉的困境望而卻步,無形中阻礙了農業科技含量的提升。因此,在發展家庭農場增加農民收入和引入培育高科技農場優化農業產業結構之間,應做好選擇和平衡。為保護承包農戶權益,上海市對工商資本租賃土地實行分級備案制度和資格審查制度,且土地流轉一般不超過3年。新加坡科技園內土地流轉10年,對優質企業可再延長10年,激勵高科技農場進行持續投資。對高科技、高附加值的農業企業和工商資本,適當延長土地流轉期限非常必要。

3.引進培育高端農業科技企業

上海應在統籌規劃、制定政策和資金扶持等方面加力提升,著力于優質農業企業和項目的引進和培育。目前,浦東新區各涉農鎮在全國開先河成立了農業投資公司(簡稱農投公司),許多農民的土地已委托村集體流轉至鎮農投公司,部分鎮農投公司已成為名副其實的"地主"。但鎮農投公司往往承擔著政府各種職能,在農業領域的投資、經營能力亟待提高。鎮農投公司應做好土地歸集、平整以及基礎設施,堅持差異化的思路,明確產業特色,以此"筑巢引風"、引資引智,將土地流轉至科技含量高、新型商業模式的農業企業,形成農業產業集群。

4.成立都市現代農業發展基金

據全球著名食品技術創新平臺Food-TechCon—nect統計,2014年,全球共有21個農業投資基金成立。越來越多的國家和城市成立產業基金布局全球農業產業鏈高端,建議上海市或部分區縣成立都市現代農業發展基金,滾動循環式管理投資。投資領域堅持"三高"定位,如高精尖的育種項目、農產品物流配送和農產品深加工、農業總部經濟等。可借鑒以色列的YOZMA模式,引入社會資本,把都市現代農業發展基金分為幾個子基金,重點投資農業細分領域。項目投資區域以上海為主,對于市外的好項目,可投資后逐步將注冊地和公司總部遷至上海,探索兩頭(研發+營銷)在上海、生產基地在外地的域外農業發展路子。此外,對于農產品自我供給不足的壓力,可借鑒新加坡模式,以都市現代農業發展基金為抓手,投資市外甚至國外的糧食和畜禽等生產型企業,保障全市農產品供應。

5.注重體驗與休閑

新加坡作為全球的旅游目的地,農業旅游也異常發達,許多農業生產都具有觀光的功能。隨著今年上海迪士尼的營業,到上海旅游的游客將會大幅增加。農業生產方面,一可學習新加坡經驗,二將旅游休閑理念貫穿到農業生產環節,農業產業結構優化調整兼顧旅游屬性,增進旅游者對農村活動、農業生產過程和農民生活的體驗,提高農業產業增加值;將農業生產與農業科普教育融合,滿足游客獲得知識的渴望。農業旅游方面,應改變上海鄉村旅游以采摘、垂釣、農家樂為主要形式、以銷售有形產品為主要營利模式的初級鄉村旅游發展模式,建立休閑農場、特色農莊和鄉村民宿等以服務和特色體驗活動為主的休閑農業示范區,促進鄉村旅游發展及農戶增收。

新加坡農業風貌欣賞

新加坡農業/土地

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新加坡土地及農業·新聞資訊

最新消息:

被稱為花園城市的新加坡 其都市現代農業也非常成功

盡管新加坡被稱為花園城市,但其都市現代農業也非常成功。連沙石、水、食品都需要進口的新加坡,自力更生找到了一條通過大力發展高科技都市農業、實現經濟社會協調發展的新路子。

新加坡的土地面積只適合8.5萬人居住 新加坡的全國人口卻高達520萬人

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新加坡土地管理經驗及其啟示

因逐漸添丁的人口數量與不斷增長的經濟規模形成相互掣肘的矛盾,勢必造成對土地的予取予求和可能形成捉襟見肘的土地壓力。然而,新加坡的經濟社會發展并沒有因土地資源不足而無所作為,匪夷所思,通過節約集約和綜合高效用地,竟能變故易常,深圖密慮,因勢利導,運籌決策,巧妙地安排了土地利用和管控,促進了經濟社會的高掌遠跖和可持續發展。

國外城市規劃的經驗及借鑒

世界上一些占領導地位的城市包括紐約、倫敦、東京、新加坡、悉尼等都在制定城市發展戰略規劃,下面將這些城市在規劃過程中對如何適應人口的變化、加速經濟增長、促進環境保護等方面所采取的措施做出歸納總結。它們規劃過程和處理問題的方法和經驗有很多是值得我國大城市規劃學習的,因此,在文章的最后論述了這些方法和經驗對我國大城市的規劃建設的借鑒意義。

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