來自韓國的土地:一起來看都教授如何投資韓國土地

導語:當下,最火的電視劇莫過于韓劇《來自星星的你》。劇中都敏俊橫跨朝鮮王朝(1392- 1910)、日本殖民統治(1910-1945)和大韓民國3個時期,歷經封建社會、殖民地社會和資本主義社會,盡管期間政權更迭、土地管理制度幾經變革,但期間土地私有制這一本質并沒有發生變化。下面就讓小編給您介紹韓國的土地政策及投資方式!

更新時間:2014年3月關鍵詞:韓國土地、韓國土地政策、來自星星的你、都教授
  • 給您詳解來自韓國的土地

    韓國國土面積為10萬平方公里,朝鮮半島的山地約占領土的三分之二,并且整個韓半島以太白山脈為主干,于半島東側,全境山勢呈"豸"字形。

    太白山脈沿半島整個日本海海岸延伸。由于受日本海海浪的侵蝕,東海岸形成一片懸崖峭壁和巖石小島。西部和南部坡度平緩,形成平原和許多近海島嶼與小港灣。洛東江(長525公里)和漢江(長514公里)是半島南部地區兩條主要河流。流經韓國首都首爾的漢江是古代王國發展生息與沿江人民的生命線,如今則是現代韓國人口密集的生命線。

    52.6%的韓國土地為韓國公民個人所有

    據韓國《朝鮮經濟》網絡版2013年11月5日報道,韓國國土交通部5日發布的《韓國土地所有現狀統計》報告顯示,至2012年底,韓國公民個人持有土地5.269萬平方公里,占韓國國土總面積(10.0188萬平方公里)的52.6%;個人土地所有者人數計1,532萬人,占韓國人口總數(5,095萬人)的30.1%。

    此外,韓國國有及公有土地3.2256萬平方公里,占韓國國土總面積的32.2%;法人持有土地0.656萬平方公里,占6.5%,非法人等其他機構持有土地0.8682萬平方公里,占8.7%。

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    作為在地球生活長達400年的外星人,都敏俊不僅高富帥,更擁有無與倫比的超能力。而他在該劇第6集中所展現出的超強理財能力也是令人瞠目結舌。

    根據劇情,都敏俊從1753年便開始投資購置當時尚屬于首爾郊外的大片荒地,他在房屋中介人的介紹下,以200石大米的價格買下一處荒地,準備種植桑樹。而數百年過后,原本的桑田地已成為首爾江南地區最炙手可熱的核心地段之一。用韓國人常說的一個詞來形容的話,都敏俊可謂是名副其實的"江南土地爺"。

    說到這里,需要指出的是,作為資本主義國家,韓國實行土地私有制度,土地可自由持有、買賣和流轉。而韓國土地私有制度的歷史則至少可以追溯到上千年以前。

    劇中都敏俊橫跨朝鮮王朝(1392-1910)、日本殖民統治(1910-1945)和大韓民國3個時期,歷經封建社會、殖民地社會和資本主義社會,盡管期間政權更迭、土地管理制度幾經變革,但期間土地私有制這一本質并沒有發生變化。這也是都敏俊在1753年置地后能300多年間一直持有,并由此一躍成為超級大富豪的根本原因。

    眾所周知,首爾以漢江為界,分為江北和江南地區。早期的首爾只是在漢江北岸,而廣大的江南地區(即漢江以南區域),直到上世紀60年代仍是大片農田。韓國總統樸正熙上臺后執政后,為了改變這種發展不平衡的局面,將首爾最著名的若干所中學遷移到江南,并限制在江北地區建新建筑,迫使很多達官貴人開始遷移到江南居住。

    之后,70、80年代韓國經濟實現高速增長,創下震驚世界的"漢江奇跡",韓國更以申辦1988年奧運會為契機,對江南地區進行大規模開發,使江南從農田一躍成為韓國最繁華的商業區和最昂貴的住宅區。而在這過程中,產生了無數靠土地而一夜橫財的"江南土地爺"群體。有韓國媒體推測,劇中都敏俊持有的位于蠶室樂天世界附近和狎鷗亭洞附近的地塊,如按照現價計算,僅土地價值便高達數千億韓元(折合數億美元)。

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  • 韓國土地政策的發展歷程

    20世紀60年代以前:土地政策的雛形階段

    20世紀60年代以前,當韓國剛從日本的殖民統治中解放出來的時候,就已經建立了自己的土地政策體系。但當時的韓國政府并沒有修改某些源于殖民時代的土地制度,而是繼續沿用了以前的土地登記、土地檔案和城市規劃等政策。這一時期新制定的制度是"農地交易認證制度(Farmland trade certificate system)"和"農地有限占有(Farmland limited possession system),這兩項制度是根據"農地農有"原則進行的農地改革的主要成果之一。為了維護公共利益,這一時期還開始醞釀限制個人使用或個人擁有土地的有關法律。

    20世紀60年代:土地制度的構建階段

    20世紀60年代,隨著經濟全面發展,韓國產生了適合當時經濟發展的土地法,同時還推出了一些比較先進的管理政策。1962年,城市規劃法被系統編制完成,土地接收法開始生效。1963年,土地開發綜合規劃也正式通過立法,同時,還在全國劃定了水資源保護區以有效保護飲用水的水質。為了收回公共開發事業利潤,韓國政府提出要對土地開發強制征收"受益費"。也正是此時,要求編制土地法的倡議日趨積極,各項土地政策開始在全國貫徹實施。

    20世紀70年代:土地政策根基的確立階段

    20世紀70年代,韓國的工業化全速推進,城市化也取得了一定的成績,土地價格開始瘋漲,房地產投機隨之開始在全國盛行。為了控制這種有害的經濟現象,防止其向更壞的方向發展,韓國政府出臺了各種土地政策,其中之一就是將土地區分為城市地區和非城市地區分別進行管理。

    為了限制土地交易投機,穩定土地價格,韓國政府采取了一系列措施對土地交易進行控制,如許可制度、匯報制度、合同認可制度、土地交易所得稅制度等。對于城市開發,韓國政府一方面使住宅區開發等計劃成為一項制度化的工作,另一方面還提出了城市改造計劃。為了刺激空地的開發,韓國政府又建立了韓國土地開發事業公團。在這一時期,保護私人產權第一次被寫進法律,成為一項制度。與此相對應,為了限制私人土地所有權,韓國政府又制定了大量維護公共利益的土地法律。

    20世紀80年代:嚴格規制土地投機階段

    20世紀80年代,受兩次投機過熱的影響,房地產投機逐漸成為威脅社會穩定的一個主要問題,因此迫切需要制定強有力的政策來根除這種投機,正是此時,政府開始積極介入并干預土地市場。1988年,韓國提出了一個用以根除土地投機的長期綜合性決議,長期以來作為土地開發主要措施之一的土地調整政策(land adjustment)被替換為與《建設區位促進法(building site promotion law)》相一致的公共管制下的土地開發。在這一進程中,韓國宣布了要在首都地區新建5個全新城市的計劃。整個20世紀80年代,韓國的土地政策主要是在有力控制土地投機需求的同時有效擴大土地供給。其中最值得注意的是,隨著土地公共觀念的全面推動,城市居民住宅限制費、土地開發費和土地增值稅等一些措施逐漸成為一項制度固定下來。這些措施幫助人們更新了土地觀念,為修改韓國土地法提供了歷史機遇。到20世紀90年代后半期,受環境變化及違憲的影響,土地的公共觀念處于倒退狀態。

    20世紀90年代:綜合采用各種土地政策的階段

    20世紀90年代前半期,土地的公共觀念逐漸形成。隨后的五年中,在獲得了國際貨幣基金組織的援助金后,土地的公共觀念開始退卻,土地制度改革也開始步履蹣跚,緩慢了下來。到20世紀90年代后期,按照當時政府要求廢除50%法律條例的口號,土地法的重建工作開始啟動。1992年,土地交易和空閑土地開發的報告制度被廢除。

    在這一時期,一方面,土地政策的公共利益不斷得以強化;另一方面,為了方便公眾、提高生產力,很多法律條例被弱化或廢除。但是,在整個法律改革的過程中,土地法的地位沒有動搖。但是當憲法法院開始解決私有產權受限的問題時,人們關注更多的是私有產權保護,而不是以維護公共利益為目的的土地利用法律。到2000年,土地法看起來似乎要朝著成為一部協調公共利益和私人利益法律的方向發展。城市規劃法的改革、城市開發方法的制定等為補償受法律侵犯的私人權利提供了一個機遇。

    1998年以后:開放化及先規劃后開發時期

    從上世紀80年代末開始的一系列措施,使得周期上升的地價在1992年至1994年間呈下降趨勢,1995年有小幅反彈,緊接著1997年12月的金融危機以后,1998年全國平均地價下降了13.6 %土地市場嚴重呆滯。為了穩定市場,政府采取了一系列積極措施,包括解除土地交易許可地區,撤消宅地擁有上限制和土地超過得利稅制,開發負擔金從2000年初起減半等。1998年5月起允許外國人取得土地,進一步開放了土地市場。在這一時期,以前不被重視的公共部門市場調節功能及房地產金融制度也得到廣泛運用。另一方面,隨著近些年來韓國國民對環境價值關心程度的逐漸提高,也在一定程度上推進了對土地利用政策的全面修訂,例如在開發和利用土地時,積極提倡環境保護,對那些"沒規劃,沒開發"的土地進行"先規劃,后開發"。

  • 外國人如何購買韓國土地?

    據韓國紐西斯通訊社2013年5月29日消息,韓國國土交通部29日公布了一份統計數據顯示,外國人持有的韓國土地面積達226.7平方公里,約占韓國土地總面積的0.2%。

    具體來看,美國共擁有122.18平方公里土地,占總土地面積的53.9%,其次為歐洲,占10.5%,日本擁有8.4%的土地,而中國則占2.5%的土地,其他國家約占24.7%。從土地的用途來看,林地和田地等其它用地最多,共占59.5%,其次為工廠用地、居住用地、商業用地和休閑用地等。

    截至2013年第一季度,中國人擁有的韓國土地面積達到了570.1萬平方米,遠超歐美業主。其中有不少中國購房人最看重濟州島房地產投資移民政策。房地產投資移民制度具體指,外國人只要在濟州島的度假村、酒店等"以休養為目的的居住設施"投資逾5億韓元(約合270萬元人民幣),便可取得居住簽證(F-2),五年后自動獲得永久居住權(F-5),即韓國綠卡。

    近年來以"中國大媽"為首的投資者也開始轉戰韓國,尤其是在濟州島購房獲永居政策的吸引下,中國投資者正在成為韓國土地市場最大手筆的買主。甚至據韓國媒體報道稱,連著名影星湯唯也于2012年7月耗資13.5億韓元(約合750萬元人民幣在首爾附近的京畿道城南市盆塘區購置了一塊土地。

    外國人要購買韓國土地,請查看《韓國外國人土地法》

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