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廣東省《關于完善工業用地供應制度促進供給側結構性改革的指導意見(試行)》全文

    工業用地供應涉及農用地轉用和土地征收的,應當先行辦理農用地轉用和土地征收審批手續,再依法采取公開方式供應確定土地使用者。要加強土地儲備管理,做好工業用地前期開發,為土地供應創造條件。

    粵國土資規字〔2017〕3號


    廣東農用地商住地工業地省國土資源廳印發《關于完善工業 用地供應制度促進供給側結構性改革 的指導意見(試行)》的通知


    各地級以上市及順德區國土資源管理部門:


      為深入貫徹落實中央經濟工作會議精神和省委、省政府關于推進我省供給側結構性改革的決策部署,切實降低工業企業用地初始成本,按照《廣東省人民政府關于印發廣東省降低實體經濟企業成本工作方案的通知》(粵府〔2017〕14號)的有關要求和相關法律法規政策,我廳制訂了《關于完善工業用地供應制度促進供給側結構性改革的指導意見(試行)》,現印發給你們,請結合實際認真貫徹執行。


      廣東省國土資源廳


      2017年7月14日

    關于完善工業用地供應制度促進供給側結構性改革的指導意見(試行)


      為深入貫徹落實中央經濟工作會議精神和省委、省政府關于推進我省供給側結構性改革的決策部署,切實降低工業企業用地初始成本,擴大工業用地有效供給,提高工業用地節約集約利用水平,促進工業企業轉型升級,按照《廣東省人民政府關于印發廣東省降低實體經濟企業成本工作方案的通知》(粵府〔2017〕14號)的有關要求和相關法律法規政策,現就完善工業用地供應制度提出以下意見:


      一、加大工業用地保障力度


      (一)優先安排新產業發展用地。依據國家《戰略性新興產業重點產品和相關服務指導目錄》《中國制造2025》《國家戰略性新興產業“十三五”發展規劃》和“互聯網+”等國家鼓勵發展的新產業、新業態政策要求,各地可結合實際,確定當地重點發展的新產業,優先安排用地供應。用地供應按“先存量、后增量”的原則,對新產業發展快、用地集約且需求大的地區,可適度增加年度新增建設用地指標。


      (二)嚴格產業準入和用地標準。各地應按照國家、省、市產業主管部門制定的產業指導目錄,在不低于國家和省制定的工業項目建設用地控制指標以及相應行業土地使用標準的基礎上,根據實際制定本地區工業用地控制指標和土地使用標準并嚴格執行。超出工業項目建設用地控制指標和土地使用標準的,要嚴格開展節地評價工作。工業項目建設用地供應時,應將項目建設用地的規劃條件、建設標準、非生產設施占地比例、產業類型、投資強度、產出效率和節能、環保等指標和要求列入土地出讓(租賃)合同中。嚴禁向禁止類工業項目供地,從嚴控制限制類工業項目用地。


      二、把握工業用地供應關鍵環節


      (一)做好前期開發準備工作。工業用地供應涉及農用地轉用和土地征收的,應當先行辦理農用地轉用和土地征收審批手續,再依法采取公開方式供應確定土地使用者。要加強土地儲備管理,做好工業用地前期開發,為土地供應創造條件。


      (二)建立工業用地預申請制度。市、縣國土資源主管部門要及時了解工業用地需求狀況,會同規劃、經信、發改、環保等部門依據土地利用總體規劃、城鄉規劃、國家產業政策等科學合理設定工業用地供應的規模、結構、布局、進度和宗地規模、產業類別、土地使用條件等,編制工業用地供應計劃,并納入年度土地供應計劃報經同級人民政府批準后向社會公布,接受用地申請。單位和個人對擬供應地塊有使用意向,所承諾支付土地價格和土地使用條件符合規定的,市、縣國土資源主管部門應適時組織上述相關部門根據擬供應地塊周邊產業布局情況,進一步細化地類和產業類型,在符合《建設項目用地預審管理辦法》和《工業項目建設用地控制指標》等有關規定的前提下,確定地塊面積、具體用途、土地使用條件、生產技術要求等內容,編制具體的土地供應方案并予以公告。鼓勵有條件的地區研究建立工業用地供需信息平臺。


      (三)靈活確定工業項目用地面積。既可以先確定出讓地塊面積后再采取公開方式供應,也可以先不確定出讓地塊具體面積,通過競單位面積地價(租金)方式確定土地使用者,然后再根據工業項目類別、規模、土地使用標準等確定具體面積。通過競單位面積地價(租金)供應工業用地的,一次簽訂土地出讓(租賃)合同,支付土地出讓(租賃)價款,再按照土地使用標準分期供地,并在合同簽訂之日起兩年內辦理完供地手續。分期建設的工業項目,不得改變土地用途,不得興建職工住房。改變工業用途用于經營性用途的,一律由市、縣人民政府收回土地并重新公開供應(“三舊”改造用地除外)。


      三、優化工業用地供應方式


      (一)全面實行彈性年期出讓。新增工業用地出讓原則上不超過20年。對于國家、省重大產業項目、戰略性新興產業項目等,經地級以上市人民政府認定后,以認定的出讓年期出讓,最高不超過50年。


      (二)鼓勵以租賃方式使用土地。依法租賃國有建設用地用于工業項目的,土地租賃期限最長不得超過20年,土地承租方可憑與國土資源主管部門簽訂的土地租賃合同和繳款憑證辦理有關規劃、報建等手續。在租賃期內,地上建筑物、構筑物及其附屬設施可以轉租和抵押。


      (三)大力推進先租后讓、租讓結合方式使用土地。


      1.先租后讓。通過招標拍賣掛牌方式取得土地使用權,采取先租后讓方式使用土地的,中標人或競得人可與國土資源主管部門簽訂“2+3+N”的土地出讓合同,在合同中應分別明確約定2年基建租賃期、3年投產租賃期和N年出讓期需繳納的土地價款、分期屆滿前需達到的土地使用條件及驗收評估要求等。“2+3+N”總年限原則上不得超過20年,對于國家、省重大產業項目、戰略性新興產業項目等,經地級以上市人民政府認定后,以認定的年期先租后讓,最高不超過50年。土地受讓方應在每個階段期屆滿前3個月向出讓方提出驗收評估申請,出讓方應組織相關部門在接受申請后1個月內完成驗收評估工作。達到合同約定要求的,受讓方可憑借驗收評估合格證明辦理下一期土地使用手續。繳清全部土地價款的,方可辦理不動產權屬證書。未達到合同約定要求的,應采取限期整改方式進行處理,整改總期限不得超過1年。整改期滿后仍未達到合同約定要求的,由土地出讓方無償收回土地使用權及其地上建筑物、構筑物及其他附屬設施。


      2.租讓結合。通過招標拍賣掛牌方式取得土地使用權,采取租讓結合方式使用土地的,廠房及配套用地、企業內部行政辦公及生活服務設施用地等生產辦公必需用地,可采用出讓方式使用土地,出讓年限原則上不得超過20年,對于國家、省重大產業項目、戰略性新興產業項目等,經地級以上市人民政府認定后,以認定的出讓年期出讓,最高不超過50年。露天堆場、露天操作場地、停車場用地及其他用地等生產配套設施用地,可采用租賃方式使用土地,單次租賃年限不得超過5年。


      (四)合理評估用地價格。市、縣國土資源主管部門應當采用公開方式委托土地估價中介機構進行地價評估,由土地估價師完成土地估價報告,并按要求由報告出具方履行電子備案程序,取得電子備案號。對于采取彈性年期出讓和租賃等方式供應工業用地的,可按照出讓(租賃)年期與工業用地可出讓最高年期的比值確定年期修正系數,確定出讓(租賃)底價。


      (五)完善土地續期使用制度。工業用地出讓或租賃期屆滿前3個月內,由土地受讓方或承租方向出讓(租)方提出續期使用申請。出讓(租)方應組織相關部門在接受申請后1個月內完成土地續期使用評價工作。符合土地利用總體規劃、城鄉規劃和產業發展規劃,且經評價達到合同約定使用條件的,可以協議出讓(租賃)方式續期使用。


      出讓(租賃)續期期限原則上不得超過20年。續期時的土地價款,可參照原出讓(租賃)合同約定的價格評估確定,但不得低于續期時所在地土地等別相對應的工業用地最低價標準;符合省確定的優先發展產業且用地集約(容積率和建筑系數超過國家規定標準40%、投資強度增加10%以上)的,可按不低于所在地土地等別相對應工業用地最低價標準的70%執行。


      土地受讓方或承租方未提出續期使用申請,或者經評價后認定不再予以續期以及因公共利益需收回土地的,到期后自然終止合同,依法收回土地。


      四、盤活利用存量工業用地


      (一)加大低效閑置工業用地盤活力度。各地要對低效閑置工業用地進行全面清理,并制定盤活利用方案,采取切實有效的措施促進高效開發利用。鼓勵對邊角地、夾心地等分散低效的工業用地整合利用。政府實施城鄉規劃進行舊城區改建,需要搬遷的工業項目符合國家產業政策的,經市、縣國土資源主管部門審核并報同級人民政府批準,收回原國有土地使用權,以協議出讓或租賃方式為原土地使用權人重新安排工業用地。擬安置的工業項目用地應符合土地利用總體規劃布局和城鄉規劃功能分區要求,盡可能在確定的工業集中區安排工業用地。


      (二)鼓勵工業用地原址升級改造。傳統工業企業轉為先進制造業企業,以及利用存量房產進行制造業與文化創意、科技服務業融合發展的,可實行繼續按原用途和土地權利類型使用土地的過渡期政策。過渡期支持政策以5年為限,5年期滿及涉及轉讓需辦理相關用地手續的,可按新用途、新權利類型及市場價,以協議方式辦理。在符合控制性詳細規劃的前提下,現有制造業企業通過提高工業用地容積率、調整用地結構增加服務型制造業務設施和經營場所,其建筑面積比例不超過原總建筑面積15%的,可繼續按原用途使用土地,但不得分割轉讓。對現有工業項目不改變用途前提下提高容積率和新建工業項目建筑容積率超過國家、省、市規定容積率部分的,不再增收土地價款。


      (三)鼓勵標準廠房及科技企業孵化器建設。加強標準廠房建設的土地供應,國家級和省級開發區、產業轉移園區(產業轉移集聚地)建設的標準廠房,經園區所在地的地級以上市政府確認其容積率超過2.0并由土地使用者提出申請后,所使用的用地計劃指標可由省級國土資源主管部門予以返還。對于利用新增工業用地開發建設的科技企業孵化器,可按一類工業用地性質供應土地,在不改變其服務用途的前提下,其載體房屋可按幢、層等不動產單元進行產權登記并出租或轉讓。


      五、引導產業集聚發展


      (一)推進工業產業項目進園進區發展。新建工業產業項目原則上一律進園進區,著力推進戰略性新興產業等新產業在現有開發區、產業轉移園區(產業轉移集聚地)、產業集聚區集中布局,高新區、經開區、產業轉移園區(產業轉移集聚地)、新型工業化產業示范基地要發揮新產業集聚集群發展的引領作用。支持以產業鏈為紐帶,集中布局相關產業生產、研發、供應、上下游產品服務項目及公共服務項目。引導生產性服務業在中心城市、制造業集中區域集聚發展。


      (二)引導土地用途兼容復合利用。各地城鄉規劃主管部門在符合控制性詳細規劃的前提下,按照用途相近、功能兼容、互無干擾、基礎設施共享的原則,會同發展改革、國土資源等主管部門,根據當地實際,研究制定有助于新產業、新業態發展的兼容性地類和相關控制指標。經市、縣國土資源會同城鄉規劃等部門充分論證,新產業工業項目用地的生產服務、行政辦公、生活服務設施建筑面積占項目總建筑面積比例不超過15%的,可仍按工業用途管理。科教用地可兼容研發與中試、科技服務設施與項目及生活性服務設施,兼容設施建筑面積比例不得超過項目總建筑面積的15%,兼容用途的土地、房產不得分割轉讓。出讓兼容用途的土地,按主用途確定供應方式,在現有建設用地上增加兼容的,可以協議方式辦理用地手續。


      (三)推動功能融合和產城融合。單一生產功能的開發區、產業轉移園區(產業轉移集聚地)、產業集聚區,可按照統一配套、依法供應、統籌管理的原則,在符合城鄉規劃的前提下,適當安排建設用地用于商品零售、住宿餐飲、商務金融、城鎮住宅等建設,推動相關區域從單一生產功能向城市綜合功能轉型。


      六、完善工業用地監管制度


      (一)建立部門共同監管機制。各地要進一步建立完善土地管理共同責任機制。對需享受政策的市場主體,投資或相關行業主管部門應向國土資源主管部門提供項目符合條件證明文件,國土資源主管部門登記備案后執行。對于有關部門提出規劃條件、建設標準、非生產設施占地比例、產業類型、投資強度、產出效率和節能、環保等作為土地使用條件的,應按照“誰提出、誰監管”的原則,在土地供應成交后,提出關聯條件部門應當要求土地使用者提交項目用地產業發展承諾書,作為國土資源主管部門簽訂合同的前提條件和關聯部門的監管依據。提出關聯條件部門應對承諾書的履行情況進行監督,并適時通報國土資源主管部門。項目用地達不到約定要求的,各相關部門應按職能分工依法依約進行處置。對不符合享受政策的,要及時終止政策執行。


      (二)推進企業誠信體系建設。市、縣國土資源主管部門要按照“規范運作、誠信執業、公平競爭、信息公開、獎勵懲戒、自律保障”的要求,將公共資源交易活動當事人資質資格、信用獎懲、項目審批和違法違規處罰等信息,自作出決定之日起7個工作日內上網公開,并通過相關電子監管系統交換至公共資源交易電子公共服務系統,建立健全土地市場誠信體系。各級有關部門要及時將企業在土地供應活動中的違法違規情況進行電子化存儲記錄,并通過信息化手段推送到公共信用信息平臺、企業信用信息公示系統、省公共資源交易公共服務平臺上向社會公開發布,并依法限制或禁止被列入經營異常名錄、嚴重違法失信名單的企業參與土地市場交易有關活動。


      各地可根據本意見,結合實際制定實施細則。


      本文件自2017年9月1日起實施,有效期三年。

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